DAlmanya'da konut fiyatları geçen yıl rekor bir hızla düştü. Federal İstatistik Ofisi'nin açıkladığı gibi 2022'ye kıyasla ortalama yüzde 8,4 oranında düşüş yaşandı. Bu rakamlar trendde bir kırılma olduğunu gösteriyor.
Bu, zaman serisinin başladığı 2000'den bu yana en keskin düşüş ve aynı zamanda 2007'den bu yana ilk düşüş. Raporda, “2008'den 2022'ye kadar konut fiyatları yıl boyunca ortalama olarak sürekli arttı” deniyor.
Haber, bu hafta başında yayınlanan Postbank emlak atlasının sonuçlarıyla örtüşüyor. Buna göre, 2023 yılında Almanya'daki konut fiyatları ilçelerin ve bağımsız şehirlerin çoğunda önemli ölçüde düşecek. Tüm bölgelerin yaklaşık yüzde 96'sında mevcut apartman daireleri aslında bir önceki yıla göre daha ucuz.
ayrıca oku
Zirvenin yüzde 21 altında
Görünüşte bu gelişme açık bir mantık izliyor. Avro Bölgesi'ndeki enflasyon verileri, Avrupa Merkez Bankası'nın başlangıçta geçici bir olgu olarak görmezden geldiği 2021'den bu yana önemli ölçüde arttı.
ayrıca oku
Tanıtım yazısı Mülk değerlendirmesi
Bu değerlendirmenin yanlış bir değerlendirme olduğunun ortaya çıkması üzerine para otoriteleri daha da sert tepki göstererek Temmuz 2022 ile Eylül 2023 arasında faiz oranını yüzde 4,5'e yükseltti. Bu aynı zamanda gayrimenkul finansmanını da daha pahalı hale getirdi.
Potansiyel alıcılar, faiz ve geri ödeme için karşılayabilecekleri aylık taksit için önemli ölçüde daha düşük bir kredi tutarı aldılar. Sonuç olarak, daha az mülk alabiliyorlardı. Bu da piyasadaki fiyatlar üzerinde büyük baskı yarattı. Ancak enflasyon aynı zamanda satın alma gücünde de düşüşe neden oldu ve bu da potansiyel alıcıların hâlâ ev sahibi olmaya gücü yetip yetmeyeceğini sorgulamasına neden oldu.
Finansman programlarında kaos
Ancak bu iki nedenin ötesinde, fiyat düşüşünün diğer nedenleri, hem Destatis rakamlarının alınmasında hem de Postbank analizinde fiyat analizinde yeterince açıklanmıyor. Bunlar esas olarak piyasaya yapılan müdahalelerle ilgilidir.
2023 yılı gayrimenkul piyasasının öncelikle ulusal ve uluslararası düzeyde iki siyasi projenin şekillendirdiği yıl oldu. Kabul edilen düzenlemeler, mevcut bina stokunun devalüasyonuna yol açtı ve potansiyel alıcılar, gereksinimlerden dolayı yenileme ihtiyacı duydu.
Bir yandan, mülk sahiplerinin bu yılın başından bu yana belediye ısı planlamasına tabi en az yüzde 65 uyumlu bir çözüme güvenmelerini gerektiren Bina Enerji Yasası'nda (GEG) değişiklik yapılmasına ilişkin tartışma Mart ayı civarında başladı. Yenilenebilir enerjiler kullanılarak çalıştırılacak ısıtma sistemini değiştirirken.
ayrıca oku
Bu genellikle yeni binalarda en uygun çözüm olan ısı pompasına indirgenir, ancak çoğu zaman az ya da çok karmaşık yükseltmeler olmadan mevcut binalarda verimli bir şekilde çalıştırılamaz. O zamandan beri görevden alınan Federal Ekonomi Bakanlığı Yeşiller Eyalet Sekreteri Patrick Graichen'in yetersiz hazırlığı, ayrıca “Isıtma Yasası” ile ilgili tamamen başarısız iletişim ve buna karşılık gelen finansman programlarındaki kaos, bu durumu devam ettiriyor. gün piyasalarda kalıcı bir belirsizliğe neden oldu.
Aynı zamanda, Green Cirián Cuffe liderliğindeki AB Komisyonu, üye devletlerin mevcut binalarını birkaç yıl içinde minimum enerji standartlarına göre yenilemelerini gerektiren Binalar Direktifi'ni öne sürdü.
Bina stoğunun zaten nispeten yüksek kalitesi Almanya'nın çöküşüydü: CO₂ emisyonlarında başlangıçta belirtilen tasarruflar statükoya dayanıyordu. Direktif şimdi biraz farklı bir biçimde kabul edildi.
Planlama güvenliği eksikliği var
Uluslararası emlak hizmeti sağlayıcısı Catella'nın baş analisti Thomas Beyerle, WELT'e şunları söylüyor: “Geçen yılki fiyat düşüşünün analizinde bu husus aslında önemli ölçüde göz ardı ediliyor.” “Isınma kanunu ve imar yönetmeliğiyle ilgili tartışmalar piyasada birçok belirsizliğe yol açtı. Bu aynı zamanda ilgililerin satın alma isteklerini şimdilik ertelediği anlamına da geliyor.”
Politikacıların bir sonraki hamlesini ve bunun ne kadar pahalı olacağını bilmeyen herkes, şüphe duyuyorsa, gayrimenkul satın almak gibi bir yaşam projesinden uzak durmalı veya teklifini önemli ölçüde düşürmelidir.
Beyerle, “Bu, hakkında beklenmedik haberlerin çıktığı ve meselenin bundan ibaret olup olmadığını kimsenin bilmediği bir hisse senedi psikolojisine benzer” diyor ve ekliyor: “Kimse ona pense ile dokunmuyor.” Piyasa paydaşları arasında güven kolay olmayacak. “Sektörün artık beş yıllık sakin ve pragmatik kararlara ihtiyacı var, böylece dahil olan herkes yeniden planlama güvenliğine sahip olabilir.”
ayrıca oku
IW Köln Uluslararası Ekonomi Politikası, Finans ve Gayrimenkul Piyasaları Başkanı Michael Voigtländer de siyasi müdahaleleri düşen fiyatların nedenlerinden biri olarak görüyor. WELT'e şunları söyledi: “Alıcıların daha yüksek yenileme maliyetlerini ve mevzuattaki belirsizlikleri hesaba katması gerekiyor, bu nedenle eski mülklere yönelik indirimler genel olarak arttı.”
Regensburg Üniversitesi IREBS Uluslararası Gayrimenkul İşletme Okulu'nda gayrimenkul ekonomisi kürsüsü sahibi Tobias Just, nedenleri birbirinden ayırıyor ve şunu ekliyor: “Ticari gayrimenkul, ekonomik zayıflıktan konut amaçlı gayrimenkullere göre çok daha fazla etkileniyor. İkinci durumda artan belirsizlik, satın alma konusundaki isteksizliğin önemli bir nedenidir.”
Konstanz Üniversitesi ve Göttingen Üniversitesi'nde Avrupa ekonomisi dersleri veren Eckhard Wurzel de artan faiz oranlarına tek başına bakmanın yetersiz olduğuna inanıyor. “Düzenleyici koşullar aynı zamanda gayrimenkul sektörünün ne kadar hızlı toparlanacağını ve fiyatların istikrara kavuşacağını da etkiliyor. Bunun iyi bir örneği, özellikle AB Binalar Direktifinde yer alan iklim politikası hedeflerinin uygulanmasıdır.”
Daha uzun toprak oluşum aşaması
Fiyatlarda bundan sonra ne olacak? ECB'nin piyasada beklediği faiz indirimlerine rağmen, 2024'teki yüksek seviyelerinden bir miktar düşmeleri muhtemel, bu da emlak finansmanını yeniden ucuzlatacak ve mülkleri daha uygun fiyatlı hale getirecek.
Reuters haber ajansının 14 emlak analistinin katıldığı ankete göre emlak fiyatlarının ortalama yüzde 1,7 oranında düşmesi bekleniyor. Sadece 2025 için yüzde 3,0 oranında bir artış bekleniyor. ING baş ekonomisti Carsten Brzeski, “Genel olarak dip oluşumunun daha uzun bir aşamasını bekliyoruz” dedi.
Fiyatların dibe ulaşmış olması ve yeniden yükselişe geçme ihtimali de konut piyasasındaki gelişmelerden kaynaklanıyor. Enflasyon, vasıflı işçi sıkıntısı, siyasi aşırı düzenleme ve bunun sonucunda ortaya çıkan yüksek maliyetlerin neden olduğu inşaat krizinin sonu henüz ufukta görünmüyor.
Burada üçüncü taraflardan içerik bulacaksınız
Gömülü içeriğin görüntülenmesi için, üçüncü taraf sağlayıcılar olarak gömülü içeriğin sağlayıcıları bu izni gerektirdiğinden, kişisel verilerin iletilmesi ve işlenmesine ilişkin geri alınabilir onayınız gereklidir. [In diesem Zusammenhang können auch Nutzungsprofile (u.a. auf Basis von Cookie-IDs) gebildet und angereichert werden, auch außerhalb des EWR]. Anahtarı “açık” konuma getirerek bunu kabul etmiş olursunuz (herhangi bir zamanda iptal edilebilir). Bu aynı zamanda GDPR Madde 49 (1) (a) uyarınca belirli kişisel verilerin ABD dahil üçüncü ülkelere aktarılmasına ilişkin onayınızı da içerir. Bu konuda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. Sayfanın altındaki anahtarı ve gizliliği kullanarak onayınızı istediğiniz zaman iptal edebilirsiniz.
İnşaat faaliyetlerindeki düşüş öncelikle hükümetin kaçırdığı yeni inşaat hedeflerine yansıyor. Trafik ışığı aslında yılda 400.000 daire inşa etmek istiyordu. 2023'te yalnızca 260.000 tanesi onaylandı.
İnşaat krizi, arzı daha da azaltacak ve özellikle hükümetin açıkça kontrol etmeye, yönetmeye ve hatta sınırlamaya isteksiz olduğu, ağırlıklı olarak rağbet gören metropol alanlara göç nedeniyle sürekli artan yaşam alanı talebiyle karşılaşacak. Bu iki gelişmenin (artan talep ve azalan arz) birleşimi bir noktada fiyatları etkileyecektir.
Bu, zaman serisinin başladığı 2000'den bu yana en keskin düşüş ve aynı zamanda 2007'den bu yana ilk düşüş. Raporda, “2008'den 2022'ye kadar konut fiyatları yıl boyunca ortalama olarak sürekli arttı” deniyor.
Haber, bu hafta başında yayınlanan Postbank emlak atlasının sonuçlarıyla örtüşüyor. Buna göre, 2023 yılında Almanya'daki konut fiyatları ilçelerin ve bağımsız şehirlerin çoğunda önemli ölçüde düşecek. Tüm bölgelerin yaklaşık yüzde 96'sında mevcut apartman daireleri aslında bir önceki yıla göre daha ucuz.
ayrıca oku
Zirvenin yüzde 21 altında
Görünüşte bu gelişme açık bir mantık izliyor. Avro Bölgesi'ndeki enflasyon verileri, Avrupa Merkez Bankası'nın başlangıçta geçici bir olgu olarak görmezden geldiği 2021'den bu yana önemli ölçüde arttı.
ayrıca oku
Tanıtım yazısı Mülk değerlendirmesi
Bu değerlendirmenin yanlış bir değerlendirme olduğunun ortaya çıkması üzerine para otoriteleri daha da sert tepki göstererek Temmuz 2022 ile Eylül 2023 arasında faiz oranını yüzde 4,5'e yükseltti. Bu aynı zamanda gayrimenkul finansmanını da daha pahalı hale getirdi.
Potansiyel alıcılar, faiz ve geri ödeme için karşılayabilecekleri aylık taksit için önemli ölçüde daha düşük bir kredi tutarı aldılar. Sonuç olarak, daha az mülk alabiliyorlardı. Bu da piyasadaki fiyatlar üzerinde büyük baskı yarattı. Ancak enflasyon aynı zamanda satın alma gücünde de düşüşe neden oldu ve bu da potansiyel alıcıların hâlâ ev sahibi olmaya gücü yetip yetmeyeceğini sorgulamasına neden oldu.
Finansman programlarında kaos
Ancak bu iki nedenin ötesinde, fiyat düşüşünün diğer nedenleri, hem Destatis rakamlarının alınmasında hem de Postbank analizinde fiyat analizinde yeterince açıklanmıyor. Bunlar esas olarak piyasaya yapılan müdahalelerle ilgilidir.
2023 yılı gayrimenkul piyasasının öncelikle ulusal ve uluslararası düzeyde iki siyasi projenin şekillendirdiği yıl oldu. Kabul edilen düzenlemeler, mevcut bina stokunun devalüasyonuna yol açtı ve potansiyel alıcılar, gereksinimlerden dolayı yenileme ihtiyacı duydu.
Bir yandan, mülk sahiplerinin bu yılın başından bu yana belediye ısı planlamasına tabi en az yüzde 65 uyumlu bir çözüme güvenmelerini gerektiren Bina Enerji Yasası'nda (GEG) değişiklik yapılmasına ilişkin tartışma Mart ayı civarında başladı. Yenilenebilir enerjiler kullanılarak çalıştırılacak ısıtma sistemini değiştirirken.
ayrıca oku
Bu genellikle yeni binalarda en uygun çözüm olan ısı pompasına indirgenir, ancak çoğu zaman az ya da çok karmaşık yükseltmeler olmadan mevcut binalarda verimli bir şekilde çalıştırılamaz. O zamandan beri görevden alınan Federal Ekonomi Bakanlığı Yeşiller Eyalet Sekreteri Patrick Graichen'in yetersiz hazırlığı, ayrıca “Isıtma Yasası” ile ilgili tamamen başarısız iletişim ve buna karşılık gelen finansman programlarındaki kaos, bu durumu devam ettiriyor. gün piyasalarda kalıcı bir belirsizliğe neden oldu.
Aynı zamanda, Green Cirián Cuffe liderliğindeki AB Komisyonu, üye devletlerin mevcut binalarını birkaç yıl içinde minimum enerji standartlarına göre yenilemelerini gerektiren Binalar Direktifi'ni öne sürdü.
Bina stoğunun zaten nispeten yüksek kalitesi Almanya'nın çöküşüydü: CO₂ emisyonlarında başlangıçta belirtilen tasarruflar statükoya dayanıyordu. Direktif şimdi biraz farklı bir biçimde kabul edildi.
Planlama güvenliği eksikliği var
Uluslararası emlak hizmeti sağlayıcısı Catella'nın baş analisti Thomas Beyerle, WELT'e şunları söylüyor: “Geçen yılki fiyat düşüşünün analizinde bu husus aslında önemli ölçüde göz ardı ediliyor.” “Isınma kanunu ve imar yönetmeliğiyle ilgili tartışmalar piyasada birçok belirsizliğe yol açtı. Bu aynı zamanda ilgililerin satın alma isteklerini şimdilik ertelediği anlamına da geliyor.”
Politikacıların bir sonraki hamlesini ve bunun ne kadar pahalı olacağını bilmeyen herkes, şüphe duyuyorsa, gayrimenkul satın almak gibi bir yaşam projesinden uzak durmalı veya teklifini önemli ölçüde düşürmelidir.
Beyerle, “Bu, hakkında beklenmedik haberlerin çıktığı ve meselenin bundan ibaret olup olmadığını kimsenin bilmediği bir hisse senedi psikolojisine benzer” diyor ve ekliyor: “Kimse ona pense ile dokunmuyor.” Piyasa paydaşları arasında güven kolay olmayacak. “Sektörün artık beş yıllık sakin ve pragmatik kararlara ihtiyacı var, böylece dahil olan herkes yeniden planlama güvenliğine sahip olabilir.”
ayrıca oku
IW Köln Uluslararası Ekonomi Politikası, Finans ve Gayrimenkul Piyasaları Başkanı Michael Voigtländer de siyasi müdahaleleri düşen fiyatların nedenlerinden biri olarak görüyor. WELT'e şunları söyledi: “Alıcıların daha yüksek yenileme maliyetlerini ve mevzuattaki belirsizlikleri hesaba katması gerekiyor, bu nedenle eski mülklere yönelik indirimler genel olarak arttı.”
Regensburg Üniversitesi IREBS Uluslararası Gayrimenkul İşletme Okulu'nda gayrimenkul ekonomisi kürsüsü sahibi Tobias Just, nedenleri birbirinden ayırıyor ve şunu ekliyor: “Ticari gayrimenkul, ekonomik zayıflıktan konut amaçlı gayrimenkullere göre çok daha fazla etkileniyor. İkinci durumda artan belirsizlik, satın alma konusundaki isteksizliğin önemli bir nedenidir.”
Konstanz Üniversitesi ve Göttingen Üniversitesi'nde Avrupa ekonomisi dersleri veren Eckhard Wurzel de artan faiz oranlarına tek başına bakmanın yetersiz olduğuna inanıyor. “Düzenleyici koşullar aynı zamanda gayrimenkul sektörünün ne kadar hızlı toparlanacağını ve fiyatların istikrara kavuşacağını da etkiliyor. Bunun iyi bir örneği, özellikle AB Binalar Direktifinde yer alan iklim politikası hedeflerinin uygulanmasıdır.”
Daha uzun toprak oluşum aşaması
Fiyatlarda bundan sonra ne olacak? ECB'nin piyasada beklediği faiz indirimlerine rağmen, 2024'teki yüksek seviyelerinden bir miktar düşmeleri muhtemel, bu da emlak finansmanını yeniden ucuzlatacak ve mülkleri daha uygun fiyatlı hale getirecek.
Reuters haber ajansının 14 emlak analistinin katıldığı ankete göre emlak fiyatlarının ortalama yüzde 1,7 oranında düşmesi bekleniyor. Sadece 2025 için yüzde 3,0 oranında bir artış bekleniyor. ING baş ekonomisti Carsten Brzeski, “Genel olarak dip oluşumunun daha uzun bir aşamasını bekliyoruz” dedi.
Fiyatların dibe ulaşmış olması ve yeniden yükselişe geçme ihtimali de konut piyasasındaki gelişmelerden kaynaklanıyor. Enflasyon, vasıflı işçi sıkıntısı, siyasi aşırı düzenleme ve bunun sonucunda ortaya çıkan yüksek maliyetlerin neden olduğu inşaat krizinin sonu henüz ufukta görünmüyor.
Burada üçüncü taraflardan içerik bulacaksınız
Gömülü içeriğin görüntülenmesi için, üçüncü taraf sağlayıcılar olarak gömülü içeriğin sağlayıcıları bu izni gerektirdiğinden, kişisel verilerin iletilmesi ve işlenmesine ilişkin geri alınabilir onayınız gereklidir. [In diesem Zusammenhang können auch Nutzungsprofile (u.a. auf Basis von Cookie-IDs) gebildet und angereichert werden, auch außerhalb des EWR]. Anahtarı “açık” konuma getirerek bunu kabul etmiş olursunuz (herhangi bir zamanda iptal edilebilir). Bu aynı zamanda GDPR Madde 49 (1) (a) uyarınca belirli kişisel verilerin ABD dahil üçüncü ülkelere aktarılmasına ilişkin onayınızı da içerir. Bu konuda daha fazla bilgi bulabilirsiniz. Sayfanın altındaki anahtarı ve gizliliği kullanarak onayınızı istediğiniz zaman iptal edebilirsiniz.
İnşaat faaliyetlerindeki düşüş öncelikle hükümetin kaçırdığı yeni inşaat hedeflerine yansıyor. Trafik ışığı aslında yılda 400.000 daire inşa etmek istiyordu. 2023'te yalnızca 260.000 tanesi onaylandı.
İnşaat krizi, arzı daha da azaltacak ve özellikle hükümetin açıkça kontrol etmeye, yönetmeye ve hatta sınırlamaya isteksiz olduğu, ağırlıklı olarak rağbet gören metropol alanlara göç nedeniyle sürekli artan yaşam alanı talebiyle karşılaşacak. Bu iki gelişmenin (artan talep ve azalan arz) birleşimi bir noktada fiyatları etkileyecektir.